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“실질금리 마이너스 시대, 이제는 수익형 절세 부동산에 주목하라”

마지막 남은 계층 상승 사다리, 미니 빌딩 건물주는 어떻게 되는 걸까요? 특히, 상가주택은 아파트에 비해 대출도 수월하고, 자신이 거주도 하는데, 월세도 나와서 대출도 갚아 나갈 수 있는 한마디로 레버리지가 안전한 투자처입니다. 강남에서 30평대 신축 아파트 살 돈이면, 이젠 웬만한 미니 빌딩도 살 수 있게 됐지요. 부동산의 가치는 어떻게 높이고, 매입은 어떻게 해서 절세는 어떻게 하는지, 갈수록 복잡한 부동산 규제와 세법은 뭘 알고 대처해야 하는지 핵심만 담았습니다. 또한 초보 건축주들이 신축, 리모델링 하느라 10년은 늙지 않도록, 노련한 고수들의 진짜 노하우도 알려 드립니다.

<서론>

“부동산에는 생짜 초보였던 시절부터, 이제는 적어도 미니빌딩 투자에는 나름 일가견을 이뤘다는 지금까지, 실제 몸소 체험하고 터득한 노하우들을 공유해 달라는 지인분들의 요구에 자료를 모으고 정리하다 보니 책까지 내게 되었습니다. 특히 경영 컨설턴트로서 직업병이랄 수 있는 집요함을 가지고, 복잡하고 애매한 사항들을 단순하고 명료하게 풀었고, 다양한 각 분야 전문가들의 자문을 받아 하나하나 실제로 검증하며 정리해 보았습니다. 부동산의 매입을 위한 자금 조달부터 절세를 위한 재무 구조 설계, 리모델링과 신축에 따른 단계별 이슈들을 실제로 어떻게 해결하고 미연에 방지할 순 없는지 실제 사례를 중심으로 정리했습니다. 또한 건물의 투자 수익률을 높이는 유지 보수와 관리, 그리고 최

종적으로 양도 전에 미리 준비해야 할 절세 방안 등 미니빌딩, 상가 주택 투자자라면 진짜 알아야 할 사항들을 부동산 라이프 사이클 전반을 따라 정리했습니다. 제가 초보 건물주였던 시절, 온·오프라인 서점 어디를 뒤져 봐도 내가 매일같이 부닥치는 다양한 문제들과 이를 해결하는데 도움이 될 만한 실질적인 정보를 주는 책은 찾기 어려웠습니다. 단돈 얼마로 나는 몇백억 대 부자

가 되었다는 자화자찬의 얘기들이나, 건축 설계 사무소에서 자신들의 신축 포트폴리오를 자랑하는 마케팅 서적들이 대부분이더군요. 건축주에겐 집 짓기 과정이 이렇게 아름답고 즐겁기만 한 일이 아니란 걸 누구나 어렴풋이는 알고 있지만 말입니다. 건물주가 혼자 맞닥뜨리고 해결해야 할 문제들은 정말 다양하고 끝이 없습니다. 특히 별도로 관리인을 두기도 어렵고, 상대적으로 소액 투

자로 직장 생활이나 다른 생업과 병행해서 시작하는 초보 개미형 건물주일수록, 오롯이 혼자 직면하고 알아서 해결해야 할 문제들은 끝도 없습니다. 제발 누군가 미리 겪어 본 사람이 “이럴 땐 이렇게 풀고, 저럴 땐 저렇게 하면 돼”라고 좀 알려줬으면 하는 바람이 간절했습니다. 건물 하나 지으면 10년은 늙는다는 얘기가 조금도 헛말이 아니더군요. 특히 요즘엔 작은 문제들도 초기 대처가 미흡하면 쉽게 소송까지 번지고, 이 와중에 애꿎은 건축주만 피눈물 흘리게 됩니다. 이 책을 통해 1-2년만 늙었다는 소리를 들을 수 있다면, 혼자만 알고 흘려 버리기 아까운 노하우들을 굳이 활자화하느라 고생한 보람을 찾을 수 있겠습니다.

<책 속으로>

31쪽 ‘우리가 상가주택에 주목해야 할 이유’ 중에서

주택임대 사업자와 관련하여, 다시 한 번 강조하지만 가장 많은 오해와 실수가 벌어지는 부분이 바로 이 헷갈리는 명칭에서 비롯됩니다. 먼저 주택이나 상가를 임대하겠다면 기본적으로 임대 사업자를 내고, 임대 종목을 주거용이냐 비주거용이냐로 명시하여 발급받아야 합니다. 사업자가 개인이고 사업의 업태가 부동산이고, 종목을 임대로 명시하여 세무서에서 발급받는 개인 사업자 등록증의 하나일 뿐입니다.

120쪽 ‘주택 임대 사업자, 지금이라도 등록하는 게 맞을까?’ 중에서

불가피하게 2주택자가 되는 경우라도, 아래의 세 가지 요건을 지키면 ‘일시적 2주택 비과세 특례’를 누릴 수 있으니, 살던 집을 팔고 새집으로 이사 가기 전에 미리 숙지해 둘 필요가 있습니다. 특히 부동산 양도세 부분은 무슨 말인지 한두 번 봐서는 이해를 할 수 없을 정도로 갈수록 복잡하고 어려워지는 세상입니다. 복잡해도 알아서 챙기지 않으면 난데없이 다주택자라고 양도세 폭탄을 맞을 수 있으니, 어쩔 수 없이 알아야 피할 수 있습니다.

188쪽 ‘이사 전, 꼭 알고 있어야 할 절세 원칙’ 중에서

부동산 투자 성공에서 가장 중요한 게 바로 될성부른 매물을 찾는 것일텐데, 저 역시 처음엔 그저 네이버 부동산 같은 온라인 포털의 이미 공개된 정보에 전적으로 의존했던 것 같습니다. 부동산 투자에 눈이 뜨면서부터는 동네마다 있기 마련인 터줏대감 부동산이 얼마나 절대적인가를 알게 되었습니다. 생각해 보세요. 모든 매물이 온라인 포털에 다 공개돼 있다면 동네 부동산들은 도대체 뭘로 먹고살고, 생존할 수 있을지를. 또한 부동산에 나와있는 매물들은 한마디로 집주인이 팔기로 작정해서 나와있는 물건들 아닌가요? 특별한 사정이 없는 한, 파는 사람 입장에선 꼭지에서 팔겠다고 내놓는 물건이니 시세대비 그닥 괜찮은 물건을 찾기 어렵고, 복수의 매수자들과 경쟁해야 하는 입장이죠.

222쪽 ‘부동산 매입 시 체크 포인트’ 중에서

경계 복원 측량

아무것도 아닌 것 같지만, 엄청난 분쟁이 될 수 있는 담벼락 문제

담벼락 분쟁 사례

건축 허가

공사 현장 감독

건축 자재 안정성 점검

각종 인입 및 부대 공사

지적현황 측량

338쪽 ‘건축주가 직접 챙겨야 할 문제들’ 중에서

Andy Kim

글쓴이 Andy Kim은 고려대 경영대 학부를 졸업한 후 하버드 MBA에서 경영학 석사과정을 수료하였습니다. 그리고 삼성에서 그룹장으로 근무하다 IBM Global Electronics 컨설팅 중역, 대만 HTC 본사 부사장을 거쳐 중국 고어택 그룹의 부총장을 역임하였습니다. 현재는 40plus-lab 연구소장으로 일하고 있습니다.

오는 5월 27일, 강남구 역삼동에 있는 ‘제네베라 스페이스’에서 약 2시간 동안 북 콘서트를 진행할 예정입니다.

<목차>

굳이 책을 쓰게 된 이유는

저와 제가 살아온 삶에 대한 이야기

Part 1 : 부동산 투자, 세금과 규제부터 알고 시작하자

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Chapter1. 달라진 부동산 성공 방정식

1-1. 건물주는 어떻게 되는 걸까?

1-2. 우리가 상가주택에 주목해야 할 이유

1-3. 상가주택 투자, 언제 시작할까?

1-4. 주택형 부동산 투자, 어디에 해야 할까?

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Chapter2. 부동산 관련 세금 문제 - 매입 단계

2-1. 부동산 취득세

2-2. 부부 공동 명의는 언제나 답일까?

2-3. 주택 취득 단계에 개인과 법인의 세금 실익 비교

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Chapter3. 부동산 관련 세금 문제 보유 단계

3-1. 종부세는 어떻게 계산되는 걸까?

3-2. 부동산 보유 기간동안 알아야 할 실질 수익률의 이해

3-3. 부동산 자산가가 알아야 할 연간 주요 일정

3-4. 아파트와 상가 주택의 보유 비용 비교

3-5. 주택 임대 사업자, 지금이라도 등록하는게 맞을까?

3-6. 주택 임대 사업자와 일반 임대 사업자의 세제상 혜택 비교

3-7. 주택 보유 단계에 개인과 법인의 세금 실익 비교

​

Chapter4. 부동산 관련 세금 문제 매각 단계

4-1. 주택 양도시 다주택자의 판정 기준은?

4-2. 2021년부터 새로 적용되는 장기보유 특별 공제

4-3. 아파트와 상가 주택의 양도세 비교

4-4. 주택 양도시 개인과 법인의 세금 실익 비교

4-5. 이사전, 꼭 알고 있어야 할 절세 원칙

4-6. 오피스텔의 취득/보유/매각 단계별 세금 문제

​

​

Part 2 : 미니빌딩 건축주 실전 가이드

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Chapter 5. 검토 단계

5-1.리모델링 vs. 신축

5-2.부동산 매입시 체크 포인트

5-3.매입 자금 마련, 어떻게 할 것인가?

5-4.잔금 치루기 전, 임대 사업자 등록부터

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Chapter 6. 시공 단계

6-1.시공의 첫단계 – 건축 설계 사무소 선정하기

6-2.리모델링/신축 건물의 차별화 전략 세우기

6-3.설계 도면 확정전 반드시 확인해야 할 사항들

6-4.시공사 선정과 공사비 협상 전략

6-5.법정 감리자 선정

6-6.철거하다 파산할 수도 있는 철거 문제 해결하기

6-7.분쟁조정위원회 중재제도 활용하기

6-8.건축주가 직접 챙겨야 할 문제들

​

Chapter 7. 등기와 임대 관리

7-1.사용 승인과 등기 문제

7-2.건물 임대 관리 노하우

맺음말